В Узбекистане принят закон «О градостроительной реновации», который должен определить порядок обновления старого жилого фонда. Власти заявляют, что программа позволит заменить аварийные и устаревшие дома современным жильём, улучшить инфраструктуру и повысить качество городской среды.
Однако для тысяч собственников главный вопрос звучит гораздо проще: что произойдёт с их квартирой или домом, если территория попадёт под реновацию?
Текст закона (прикреплен ниже на узбекском языке) даёт ответы не на все вопросы.
Одним из ключевых элементов новой системы становится согласие собственников. В большинстве случаев для включения объекта в программу требуется нотариально заверенное согласие не менее четырёх пятых владельцев недвижимости. Формально это высокий порог поддержки, который должен защитить жителей от решений, принятых без их участия.
Но одновременно закон предусматривает механизм разрешения споров через суд. После утверждения программы должны заключаться индивидуальные соглашения с каждым собственником. Если договориться не удаётся, вопрос может быть передан на рассмотрение суда. При этом закон не раскрывает подробно, в каких случаях судебное решение может преодолеть отказ собственника участвовать в проекте.
Документ также содержит на первый взгляд сильные гарантии. В нём закреплено, что участие является добровольным, а государственные органы не вправе прямо или косвенно принуждать владельца недвижимости к включению объекта в программу реновации. Кроме того, никто не может быть лишён жилья без решения суда.
Однако рядом с этими нормами присутствует положение о случаях, когда через суд на собственника может быть возложена обязанность получить компенсацию. Именно сочетание этих формулировок, вероятно, станет предметом будущих юридических споров.
Вопрос компенсации занимает центральное место в законе. Размер и условия компенсации должны быть закреплены в индивидуальном соглашении между собственником, дирекцией проекта и соответствующим территориальным фондом реновации. Освободить объект владелец обязан только после получения компенсации в полном объёме. После этого ему предоставляется до шести месяцев на выезд.
Стоимость недвижимости должна определяться оценочной организацией. Закон запрещает инвесторам и инициаторам проекта вмешиваться в работу оценщиков. Кроме того, по инициативе собственников или по решению суда могут быть привлечены другие, в том числе международные, оценочные организации.
Но даже если механизм оценки будет работать без нарушений, остаётся вопрос, который традиционно вызывает наибольшее беспокойство жителей крупных городов.
Обязан ли инвестор предоставить новое жильё в том же районе?
В тексте закона прямого ответа нет.
Документ предусматривает возможность получения нового жилья вместо старого и закрепляет принцип улучшения имущественного положения собственника. Новая недвижимость должна быть лучше прежней. Однако критерии такого улучшения подробно не определены.
Закон не содержит нормы, которая гарантировала бы предоставление квартиры в том же районе, микрорайоне или в пределах определённого расстояния от прежнего места проживания. Не говорится и о том, что собственник из центральной части города должен получить жильё в аналогичной по ценности локации.
Для жителей Ташкента это может оказаться принципиальным вопросом. Рыночная стоимость квадратного метра нередко зависит не столько от состояния дома, сколько от расположения участка. Квартира в центре и квартира на городской окраине могут существенно различаться по цене даже при одинаковой площади и качестве строительства.
Именно поэтому в будущих проектах реновации основным предметом переговоров, вероятно, станет не только размер денежной компенсации, но и место расположения нового жилья.
Закон создаёт базовую правовую рамку для масштабного обновления городской застройки. Однако многие наиболее чувствительные для собственников вопросы — прежде всего гарантии сохранения района проживания и пределы полномочий суда при несогласии владельца недвижимости — остаются сформулированными достаточно широко. Ответы на них, скорее всего, появятся только после принятия подзаконных актов и формирования судебной практики.
Закон подписан президентом и вступит в силу 12 декабря 2026 года.
Читайте также: