Владельцы недвижимости в Узбекистане обнаружили новую стоимость своего жилья. Новая стоимость в разы отличается от прежней кадастровой, а на сайте my.gov.uz предлагают выбрать: согласны вы с оценкой или нет. Разбираемся, что известно на данный момент, а что пока остаётся без ответа.
Вечером 5 сентября я обнаружила следующее извещение на портале:
«🏠 Ваш дом оценён!
Опубликован результат массовой оценки принадлежащего вам жилого объекта в городе Ташкенте. Ознакомьтесь с результатом на странице «Просмотреть результаты оценки» и в течение 60 дней выразите своё отношение к результату. Ваше мнение важно для нас!
2026-09-05 22:18:45″
Перейдя по ссылкам я узнала, что стоимость моего жилья существенно возросла. Одновременно система предложила мне выбрать один из двух вариантов — «Согласен» или «Не согласен». Что отвечать и отвечать ли вообще — думаю, именно этот вопрос сегодня вызывает больше всего обсуждений среди владельцев недвижимости.
При этом официально опубликованные материалы пока говорят о предварительных результатах массовой оценки. Министерство экономики и финансов сообщало, что они открыты для общественного обсуждения на 60 дней. Собственники имеют право ознакомиться не только с итоговой стоимостью, но и с использованными при расчёте данными, получить необходимые объяснения и потребовать пересмотра результата.
Документ и методика оценки
Методика массовой оценки недвижимости, которая должна заменить прежний подход, основанный главным образом на кадастровой стоимости, была утверждена в Узбекистане в мае (документ прикреплен ниже). Новый порядок предусматривает определение для квартир, частных домов и коммерческих объектов стоимости, максимально приближённой к рыночной. Речь идёт о масштабной реформе, которая затронет практически всех собственников недвижимости в стране.
Согласно документу, массовая оценка должна проводиться Национальным центром массовой оценки недвижимости при Кадастровом агентстве. Для оценки объекты группируются по схожим характеристикам, после чего для них определяется стоимость, близкая к рыночной, на основе единых методик и коэффициентов.
Одним из главных нововведений становится использование реальных рыночных данных. Государство намерено анализировать объявления о продаже и аренде недвижимости, данные электронных торговых площадок, нотариально оформленные сделки, сведения риелторских компаний, а также информацию банков о залоговой стоимости объектов. Кроме того, могут использоваться сведения из открытых источников, средств массовой информации и даже социальных сетей.
Для каждого объекта формируется подробный набор данных. В него входят адрес, кадастровый номер, сведения о собственнике, площадь земельного участка, площадь зданий и сооружений, этажность, этаж расположения квартиры, количество комнат, наличие инженерных коммуникаций, назначение объекта и его кадастровая стоимость.
Методика предполагает, что местоположение становится одним из важнейших факторов формирования цены. При оценке обещают учитывать уровень развития территории, наличие инфраструктуры, инженерных сетей, социальных объектов, транспортная доступность и другие характеристики района. Для частных домов и коммерческой недвижимости предусмотрено территориальное зонирование, при котором стоимость объектов может существенно различаться даже внутри одного города.
Для многоквартирных домов стоимость рассчитывается с применением корректирующих коэффициентов. В расчёт могут включаться площадь квартиры, количество комнат, этаж, год постройки здания и другие характеристики. Для определения эталонных цен предполагают использовать не менее трёх аналогичных объектов, представленных на рынке.
Особое внимание вызывает положение о состоянии жилья. Методика предусматривает, что если необходимые сведения отсутствуют в кадастровой базе, объект будет оцениваться с применением стандартных коэффициентов. В тексте документа указывается, что фактическое состояние ремонта может не учитываться, а объекты могут рассматриваться как находящиеся в состоянии среднего ремонта. Это означает, что дорогостоящий ремонт не всегда будет напрямую отражаться в итоговой оценке.
Для частных домов оценка состоит из двух основных компонентов — стоимости земельного участка и стоимости построек. При этом учитываются площадь участка, площадь здания, материал стен, год постройки и другие характеристики. Документ содержит отдельные таблицы коэффициентов для различных типов жилых домов.
Отдельная методика предусмотрена для нежилой недвижимости. Коммерческие объекты делятся по видам деятельности и категориям использования. В расчётах должны учитываться площадь земли, площадь зданий, инженерная инфраструктура и характеристики самого объекта. Для разных типов недвижимости допускается применение сравнительного, затратного или доходного подходов.
Одной из самых примечательных деталей документа являются шаблоны итоговых отчётов. В них предусмотрено сравнение действовавшей кадастровой стоимости и новой оценки, близкой к рыночной. Более того, формы отчётности прямо предусматривают расчёт разницы между этими величинами и указывают, что новая стоимость может быть выше существующей в несколько раз.
При этом методика содержит важную оговорку. В одном из образцов проведения оценки указано, что с учётом рекомендаций экспертов Международного валютного фонда и Всемирного банка оцениваемая стоимость может определяться на уровне до 30 процентов ниже рыночной цены. Такая норма призвана снизить риск завышения результатов массовой оценки.
После завершения оценки результаты должны быть опубликованы на официальном сайте Кадастрового агентства. Собственники смогут получить информацию по своему объекту, введя кадастровый номер. Им будут доступны сведения о стоимости объекта, методе расчёта, применённых коэффициентах и других элементах оценки.
Документ также предусматривает механизм общественного контроля. Результаты массовой оценки будут вынесены на общественное обсуждение сроком на 90 календарных дней. В этот период собственники смогут направлять замечания и возражения, которые должны быть рассмотрены уполномоченным органом в течение месяца.
При этом в августе 2026 года Министерство экономики и финансов, сообщая о предварительных результатах пилотной оценки в Ташкенте, указало для собственников 60-дневный срок ознакомления с результатами и подачи своих замечаний. Таким образом, 90 дней предусмотрены самой методикой, тогда как 60 дней указаны в официальном сообщении о текущем этапе пилотной оценки. Период в 60 дней указан и на сайте my.gov.uz.
Если владелец недвижимости не согласится с итоговой оценкой, он сможет обратиться в специальную комиссию либо напрямую в суд. Жалобы будет рассматривать комиссия не менее чем из пяти человек. В её состав должен входить представитель Кадастрового агентства.
Методика предусматривает систему повышающих и понижающих коэффициентов. Среди них — год постройки дома, этаж расположения квартиры, количество комнат, площадь и другие параметры.
Методика не устанавливает, где именно будет использоваться новая стоимость недвижимости. В документе указано лишь, что оценка, близкая к рыночной, определяется для целей, предусмотренных законодательством.
Откуда взялись новые цифры
Новые цифры стоимости вашей недвижимости появились после завершения массовой оценки недвижимости по новой методике согласно рассмотренному нами выше документу. Для расчёта использовались данные о площади жилья, количестве комнат, этаже, годе постройки, местоположении и других характеристиках объекта. Новая оценка должна быть максимально приближена к рыночной.
Первые результаты показывают, что новая оценка может заметно отличаться от кадастровой.
По данным пилотной оценки в Ташкенте, стоимость более 600 тысяч квартир выросла с кадастровых 57,8 трлн сумов до 426,7 трлн сумов. Для более чем 213 тысяч частных домов разница оказалась ещё больше: с 39,1 трлн до 548,4 трлн сумов.
«Результаты оценки также продемонстрировали значительные различия в стоимости недвижимости в разных районах Ташкента. В частности, стоимость квадратного метра квартир варьировалась от 4,6 млн до 35,8 млн сумов, а стоимость 100 квадратных метров земли — от 115 млн до 890 млн сумов», — сообщило Министерство экономики и финансов Узбекистана в августе.
Именно поэтому многие собственники впервые увидели цифры, которые значительно отличаются от тех, что фигурировали в кадастровых документах.
Важно: новая цифра, которую собственник сейчас видит в системе, не означает автоматически, что государство уже признало её окончательной стоимостью объекта. В официальном сообщении Минэкономики речь идёт о предварительных результатах пилотной массовой оценки, которые открыты для обсуждения в течение 60 дней. Собственник может проверить данные, использованные при расчёте, получить объяснения и запросить пересмотр результата.
Для чего нужна новая оценка
Вот здесь начинается самое интересное.
В самой методике говорится лишь, что стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством. Однако в документах о внедрении системы массовой оценки среди сфер применения упоминаются купля-продажа недвижимости, залог, налогообложение и изъятие объектов для государственных нужд.
То есть связь с изъятием недвижимости для государственных нужд (в том числе возможными проектами реновации, если применяется механизм изъятия — Yep.uz) в указе президента прямо упоминается. Однако указ не говорит, что компенсация автоматически будет выплачиваться по этой стоимости. Он лишь включает изъятие в перечень сфер, для которых создаётся система массовой оценки.
На момент публикации этой статьи нет публично известного решения о том, что опубликованные результаты пилотной оценки в Ташкенте уже используются для перерасчёта налога на имущество. При этом указ президента предусматривает подготовку предложений по изменению налоговой базы после завершения эксперимента в Ташкенте.
Что показала проверка двух реальных квартир
Для одной трёхкомнатной квартиры площадью почти 72 квадратных метра в Мирабадском районе система определила стоимость около 1 млрд сумов. Для двухкомнатной квартиры площадью 46 квадратных метров на Чиланзаре — около 535 млн сумов.
При этом опубликованный расчёт позволяет увидеть часть использованных коэффициентов. Например, для квартиры 1964 года постройки был применён понижающий коэффициент 0,91 по году строительства, для квартиры 1982 года постройки коэффициент равен 1. Для площади в 72 квадратных метра использован понижающий коэффициент 0,97, для площади в 46 квадратов — повышающий коэффициент 1,11. Бетонные стены имеют коэффициент равный 1. Мирабадский район входит в первую ценовую зону, Чиланзарский — во вторую.
Все это показывает, что система использует гораздо более сложную модель расчёта, чем может показаться при первом знакомстве с методикой.
Нужно ли нажимать «Согласен» или «Не согласен»
На этот вопрос официального подробного разъяснения пока нет.
Из опубликованных документов следует лишь, что собственники могут ознакомиться с результатами оценки и в установленный срок подать возражения.
Поэтому прежде чем выбирать любой из вариантов, имеет смысл проверить данные о квартире:
- площадь;
- количество комнат;
- этаж;
- год постройки;
- адрес;
- другие характеристики объекта.
Если в этих данных есть ошибка, основания для возражений очевидны.
Когда действительно стоит не соглашаться
Оспаривание выглядит разумным, если:
- неверно указаны характеристики квартиры;
- оценка явно не соответствует рыночным ценам аналогичного жилья;
- в расчёте использованы ошибочные сведения.
Если же данные верны, а стоимость находится примерно в рыночном диапазоне, основания для спора могут оказаться значительно слабее.
Стоит ли нажимать «Согласен»
На момент выхода статьи неизвестно, какие последствия будет иметь отметка «Согласен».
Если государство просто собирает отзывы граждан, то разницы почти нет.
Но если позже отметка будет рассматриваться как подтверждение того, что собственник ознакомился и не имеет претензий, то ставить «Согласен» без необходимости вряд ли стоит торопиться.
Между вариантами:
- поставить «Согласен»;
- поставить «Не согласен»;
- ничего не выбирать,
на сегодняшний день самым осторожным вариантом выглядит ничего не выбирать, пока не станет ясно, какие юридические последствия имеет каждая отметка, как повлияет она в будущем на размер налога на имущество и стоимость вашего имущества в случае реновации.
Если вы не уверены в правильности новой стоимости, не стоит нажимать «Согласен» просто потому, что система предлагает это сделать. Сначала проверьте данные, на которых основана оценка. Если вы обнаружили ошибку или считаете стоимость необоснованной, используйте предусмотренную процедуру для подачи возражения и запроса пересмотра.
Если же все характеристики объекта указаны правильно и вы не видите оснований оспаривать результат, само по себе появление новой стоимости не означает, что вам нужно срочно соглашаться с ней. На нынешнем этапе речь идет о предварительных результатах массовой оценки, вынесенных на обсуждение. Официально собственникам предоставлено право ознакомиться с результатом и использованными данными, получить объяснения и запросить пересмотр.
Что касается именно кнопки «Согласен», здесь остается важный пробел в разъяснениях. Публично не объяснено, означает ли нажатие этой кнопки только подтверждение ознакомления с результатом либо оно может иметь какие-либо последствия для последующего оспаривания оценки. Поэтому, если у вас есть сомнения в результате, я бы не рекомендовала без необходимости подтверждать свое согласие с ним.
От ответственных ведомств сейчас требуется подробное публичное разъяснение. Пока его нет, количество вопросов у владельцев недвижимости будет только расти.
Читайте также:
- Реновация по-узбекски: что закон обещает собственникам и о чём умалчивает
- Закон о реновации жилья в Узбекистане: под обновление могут попасть 17 тысяч домов, построенных до 1991 года
- В Ташкенте запускают масштабную реновацию: какие дома попадут под снос — пока неизвестно
- Как узнать, будут ли сносить ваш дом в Ташкенте: разбор постановления №83 + пример запроса
«Люди как люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…»
Человек плохой сам по себе — или обстоятельства постепенно делают его хуже?
Мнение Профессора.
Я вам скажу, читайте. Почти как в песне. Прочитал статью М, а её вопрос был такой:-посмотри сколько нулей, это какое число? И было это на my.gov.uz, всем Ташкентцам пришло сообщение: «Ваш дом оценен». Вот вам новая цена вашей квартиры. И государство спрашивает: «Согласен» или «Не согласен».
Я вам попытаюсь рассказать это простыми словами. Я ведь тоже пенсионер и хочу знать, что меня ждёт в будущем. Т. е. есть ли надежда что всё будет хорошо и если плохо, то как? Потому как, Альцгеймер не за горами и пишу я это для вас, но как бы для себя.
И что всё же, произошло? Да всё, как всегда, Государство пересчитало стоимость квартир по-новому — ближе к рыночной цене. Раньше стоимость в документах была условной, маленькой. Теперь — настоящей, большой.
Вот вам пример из пилотного проекта, например в Ташкенте: все квартиры в документах стоили 57,8 трлн сумов. По новой цене — 426,7 трлн. Разница — в 7 раз.
Здесь главный вопрос. Зачем вообще это придумали? По указу новая оценка нужна для четырех целей: продажи квартир, залога в банке, налога на имущество и изъятия недвижимости для государственных нужд (например, под снос для строительства, или на что-то другое? Не исключено же что ваша собственность вдруг кому-то понравится? ).
Если внимательно рассмотреть эти четыре пункта, станет ясно, кому это выгодно в первую очередь:
1.для налога государству выгодно, чтобы цена была выше — больше налог;
2.для изъятия государству выгодно, чтобы цена была ниже — меньше платить хозяину квартиры. И это вроде прописано в документах: при оценке можно занизить цену до 30% от рыночной.
Получается, один и тот же инструмент можно повернуть в любую сторону — в зависимости от того, что в данный момент нужно государству. А человеку, у которого есть квартира, не повезет в обоих случаях.
Немного истории. В Союзе государство раздавало квартиры почти бесплатно — чтобы люди жили спокойно и не бунтовали. Потом пришли демократы, наступила приватизация, и то, в чем человек уже жил, стало его собственностью — снова почти бесплатно.
Прошло тридцать с лишним лет. Все, что раздавали, уже закрепилось, у людей есть имущество. И вот, пришло время, теперь государство начинает аккуратно его подсчитывать. Не потому, что кто-то злой. А потому, что так ведет себя любая власть, когда она уже прочно стоит на ногах: сначала — раздать, чтобы было тихо, потом — пересчитать, чтобы было выгодно.
А как же власть народа? В Конституции Узбекистана прямо написано: народ — единственный источник государственной власти. Это правильные и красивые слова.
Но между этими словами и тем, что происходит на практике каждый день, — огромная пропасть. «Государство» — это не субъект, а маска. У него нет своей воли, своих интересов, своего кошелька. Когда пишут, говорят, — «государству выгодно», на самом деле мы объединяем в одно слово решения конкретных людей — чиновников Министерства финансов, авторов методики, тех, кто сидит в кабинетах и решает, что писать в указе. «Государство» удобно тем, что снимает персональную ответственность: ведь методику разработало «государство», а не Иванов и Хасанов лично.
Что касается пенсионеров, то здесь есть хорошая новость. Закон освобождает пенсионеров от налога на имущество — если это одна квартира или дом площадью до 60 квадратных метров. Нужно только пенсионное удостоверение.
Честно говоря, лично мне, старику от всей этой реформы почти ничего хорошего не светит. И если у вас одна маленькая квартира, вас это пока не коснется, и на этом все. Я-то в целом думаю, что — вообще, у меня есть одна простая мысль.
Сначала человеку дают возможность спокойно жить. Потом начинают считать, сколько эта спокойная жизнь стоит.
Да. Вот так, и есть здесь два подводных камня, смотрите:
1.если квартира больше 60 м², льгота распространяется только на 60 метров, остальное считается по полной стоимости;
2.льгота — это правило, и даже не закон, сегодняшнего дня. Никто не обещает, что оно останется таким же завтра, когда система оценки будет полностью узаконена.
А что ждет молодое поколение? Тем, кто моложе, в другом смысле повезло меньше. Старшее поколение когда-то получило жилье почти даром — государство раздавало его, чтобы было спокойно. У молодых такого шанса уже не будет: свою квартиру они либо покупают по полной рыночной цене, либо берут в кредит под залог этой же новой оценки.
И с самого начала их имущество будет полностью на виду у государства — которое точно подсчитано, точно оценено, без той свободной, неучтенной фазы, которая раньше давала обычному человеку время накопить и укрепить свое положение. Молодое поколение играет сразу на той стадии, где все уже подсчитано и обложено налогами, — на той стадии, до которой старшее поколение шло тридцать лет.
Что делать прямо сейчас.
1. Не нажимайте ничего в спешке. Ни «Согласен», ни «Не согласен».
2. Проверьте, правильно ли указаны площадь, этаж и год постройки квартиры. Если там ошибка — это повод возразить.
3. Если вы пенсионер и у вас одна квартира площадью до 60 м², можете быть спокойны — льгота действует уже сейчас.
4. Если сомневаетесь — подождите. Никто пока толком не объяснил, что означает кнопка «Согласен» и чем она аукнется потом. Спешить некуда — на раздумья дают 60 дней.
Главное правило на все века: если что-то непонятно, что означает кнопка, лучше ее не трогать. Просто пройдите мимо.