O‘zbekistondagi ko‘chmas mulk egalari o‘z uy-joylarining yangi qiymatini ko‘rishdi. Yangi qiymat avvalgi kadastr qiymatidan bir necha baravar farq qiladi, my.gov.uz saytida esa baholash natijasiga rozi yoki rozi emasligingizni tanlash taklif etilmoqda. Hozircha nimalar ma’lum, qaysi savollar esa hanuz javobsiz qolayotganini ko‘rib chiqamiz.
5-sentabr kuni kechqurun portalda quyidagi xabarni ko‘rdim:
«🏡 Sizning uyingiz baholandi!
Toshkent shahridagi sizga tegishli turar-joyingizni ommaviy baholash natijasi e’lon qilindi. Natija bilan “Baholash natijalarini ko‘rish” sahifasida tanishing va 60 kun davomida o‘z munosabatingizni bildiring. Sizning fikringiz biz uchun muhim!»
Havolalar orqali o‘tib, uy-joyimning qiymati sezilarli darajada oshganini bildim. Shu bilan birga tizim menga ikki variantni taklif qildi — “Roziman” yoki “Rozi emasman”.
Nima javob berish kerak va umuman javob berish kerakmi? Bugun aynan shu savol ko‘chmas mulk egalari orasida eng ko‘p muhokama qilinayotgan mavzulardan biri bo‘lsa kerak.
Shu bilan birga, rasmiy e’lon qilingan materiallarda hozircha ommaviy baholashning dastlabki natijalari haqida so‘z yuritilmoqda. Iqtisodiyot va moliya vazirligi ma’lumotlariga ko‘ra, ular 60 kun davomida jamoatchilik muhokamasi uchun ochiq bo‘ladi. Mulkdorlar nafaqat yakuniy qiymat bilan tanishish, balki hisob-kitobda foydalanilgan ma’lumotlarni ko‘rish, zarur tushuntirishlarni olish va natijani qayta ko‘rib chiqishni talab qilish huquqiga ham ega.
Hujjat va baholash metodikasi
Avval asosan kadastr qiymatiga tayangan yondashuv o‘rnini bosishi kerak bo‘lgan ko‘chmas mulkni ommaviy baholash metodikasi O‘zbekistonda may oyida tasdiqlangan (hujjat quyida ilova qilingan). Yangi tartib kvartiralar, yakka tartibdagi uylar va tijorat obyektlari uchun bozor qiymatiga maksimal darajada yaqin qiymatni aniqlashni nazarda tutadi. Gap mamlakatdagi deyarli barcha ko‘chmas mulk egalariga ta’sir qiladigan keng ko‘lamli islohot haqida bormoqda.
Hujjatga ko‘ra, ommaviy baholash Kadastr agentligi huzuridagi Ko‘chmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi tomonidan amalga oshirilishi kerak. Baholash uchun obyektlar o‘xshash xususiyatlariga qarab guruhlarga ajratiladi, so‘ng ular uchun yagona metodika va koeffitsiyentlar asosida bozor qiymatiga yaqin qiymat belgilanadi.
Eng muhim yangiliklardan biri — real bozor ma’lumotlaridan foydalanishdir. Davlat ko‘chmas mulkni sotish va ijaraga berish haqidagi e’lonlar, elektron savdo maydonchalari ma’lumotlari, notarial rasmiylashtirilgan bitimlar, rieltorlik kompaniyalari ma’lumotlari hamda banklarning garov qiymati haqidagi axborotlarni tahlil qilmoqchi. Bundan tashqari, ochiq manbalar, ommaviy axborot vositalari va hatto ijtimoiy tarmoqlardagi ma’lumotlardan ham foydalanilishi mumkin.
Har bir obyekt bo‘yicha batafsil ma’lumotlar to‘plami shakllantiriladi. Unga manzil, Obyektning kadastr raqami, mulkdor haqidagi ma’lumotlar, yer maydoni, bino va inshootlar maydoni, qavatlar soni, kvartira joylashgan qavat, xonalar soni, muhandislik kommunikatsiyalarining mavjudligi, obyektning vazifasi va uning kadastr qiymati kiradi.
Metodikaga ko‘ra, joylashuv narx shakllanishining eng muhim omillaridan biri hisoblanadi. Baholashda hududning rivojlanganlik darajasi, infratuzilma, muhandislik tarmoqlari, ijtimoiy obyektlar, transport qulayligi va tumanning boshqa xususiyatlari hisobga olinishi va’da qilingan. Yakka tartibdagi uylar va tijorat ko‘chmas mulki uchun hududiy zonalash nazarda tutilgan bo‘lib, natijada obyektlar qiymati hatto bir shaharning o‘zida ham sezilarli darajada farq qilishi mumkin.
Ko‘p kvartirali uylardagi xonadonlar uchun qiymat tuzatish koeffitsiyentlari yordamida hisoblanadi. Hisob-kitobda kvartira maydoni, xonalar soni, qavat, bino qurilgan yili va boshqa ko‘rsatkichlar qo‘llanilishi mumkin. Etalon narxlarni aniqlash uchun bozorda mavjud kamida uchta o‘xshash obyekt ma’lumotlaridan foydalanish nazarda tutilgan.
Uy-joyning holati haqidagi qoida alohida e’tibor tortadi. Metodikada zarur ma’lumotlar kadastr bazasida mavjud bo‘lmasa, obyekt standart koeffitsiyentlar qo‘llangan holda baholanishi nazarda tutilgan. Hujjatda amaldagi ta’mirlash holati hisobga olinmasligi va obyektlar o‘rtacha ta’mirlangan holatda deb qabul qilinishi mumkinligi ko‘rsatilgan. Bu esa qimmat ta’mir har doim ham yakuniy bahoda to‘g‘ridan-to‘g‘ri aks etmasligini anglatadi.
Yakka tartibdagi uylar uchun baholash ikki asosiy qismdan iborat — yer uchastkasi qiymati va qurilmalar qiymati. Bunda yer maydoni, bino maydoni, devorlar materiali, qurilgan yili va boshqa xususiyatlar hisobga olinadi. Hujjatda turli turdagi turar joylar uchun alohida koeffitsiyentlar jadvallari keltirilgan.
Turar joy bo‘lmagan ko‘chmas mulk uchun esa alohida metodika nazarda tutilgan. Tijorat obyektlari faoliyat turi va foydalanish toifalariga qarab guruhlarga ajratiladi. Hisob-kitoblarda yer maydoni, bino va inshootlar maydoni, muhandislik infratuzilmasi hamda obyektning boshqa tavsiflari hisobga olinishi kerak. Turli turdagi ko‘chmas mulk uchun qiyosiy, xarajatli yoki daromad yondashuvlaridan foydalanishga ruxsat beriladi.
Hujjatning eng qiziqarli jihatlaridan biri yakuniy hisobot shakllaridir. Ularda amaldagi kadastr qiymati bilan bozor qiymatiga yaqin yangi baho taqqoslanadi. Bundan tashqari, hisobot shakllarida ushbu ikki qiymat o‘rtasidagi farq alohida hisoblanishi va yangi qiymat amaldagidan bir necha baravar yuqori bo‘lishi mumkinligi ko‘rsatilgan.
Shu bilan birga, metodikada muhim izoh ham mavjud. Baholash namunalaridan birida Xalqaro valyuta jamg‘armasi va Jahon banki ekspertlari tavsiyalarini hisobga olgan holda baholanayotgan qiymat bozor narxidan 30 foizgacha past darajada belgilanishi mumkinligi qayd etilgan. Bu norma ommaviy baholash natijalarining sun’iy ravishda oshirib yuborilishi xavfini kamaytirishga qaratilgan.
Baholash yakunlangach, natijalar Kadastr agentligining rasmiy saytida e’lon qilinishi kerak. Mulkdorlar o‘z obyektlari haqidagi ma’lumotlarni Obyektning kadastr raqamini kiritish orqali olishi mumkin bo‘ladi. Ularga obyekt qiymati, baholash usuli, qo‘llangan koeffitsiyentlar va baholashning boshqa elementlari haqida ma’lumot taqdim etiladi.
Hujjat jamoatchilik nazorati mexanizmini ham nazarda tutadi. Ommaviy baholash natijalari 90 kalendar kun davomida jamoatchilik muhokamasiga qo‘yiladi. Shu davr mobaynida mulkdorlar o‘z taklif va e’tirozlarini bildirishi mumkin. Ular vakolatli organ tomonidan bir oy ichida ko‘rib chiqilishi kerak.
Biroq 2026-yil avgust oyida Iqtisodiyot va moliya vazirligi Toshkentdagi pilot baholashning dastlabki natijalari haqida ma’lumot berar ekan, mulkdorlar uchun natijalar bilan tanishish va e’tiroz bildirish muddati sifatida 60 kun ko‘rsatilgan edi. Shunday qilib, metodikaning o‘zida 90 kun nazarda tutilgan bo‘lsa, pilot loyiha bo‘yicha rasmiy xabarda 60 kunlik muddat qayd etilgan. Xuddi shu 60 kunlik muddat my.gov.uz saytida ham ko‘rsatilgan.
Agar ko‘chmas mulk egasi yakuniy baholash natijasiga rozi bo‘lmasa, u maxsus komissiyaga yoki to‘g‘ridan-to‘g‘ri sudga murojaat qilishi mumkin. Shikoyatlar kamida besh kishidan iborat komissiya tomonidan ko‘rib chiqiladi. Uning tarkibida Kadastr agentligi vakili bo‘lishi shart.
Metodika oshiruvchi va kamaytiruvchi koeffitsiyentlar tizimini nazarda tutadi. Ular orasida uyning qurilgan yili, kvartira joylashgan qavat, xonalar soni, maydoni va boshqa parametrlar mavjud.
Metodikada yangi ko‘chmas mulk qiymati aynan qayerda qo‘llanilishi belgilab qo‘yilmagan. Hujjatda faqat bozor qiymatiga yaqin baho qonunchilikda nazarda tutilgan maqsadlar uchun aniqlanishi ko‘rsatilgan.
Yangi raqamlar qayerdan paydo bo‘ldi
Ko‘chmas mulkingizning yangi qiymati yuqorida ko‘rib chiqilgan hujjatga muvofiq o‘tkazilgan ommaviy baholash natijasida paydo bo‘ldi. Hisob-kitoblarda uy-joy maydoni, xonalar soni, qavat, qurilgan yil, joylashuv va obyektning boshqa tavsiflari haqidagi ma’lumotlardan foydalanilgan. Yangi baho imkon qadar bozor qiymatiga yaqin bo‘lishi kerak.
Dastlabki natijalar yangi baho kadastr qiymatidan sezilarli darajada farq qilishi mumkinligini ko‘rsatmoqda.
Toshkentdagi pilot baholash ma’lumotlariga ko‘ra, 600 mingdan ortiq kvartiraning qiymati kadastrdagi 57,8 trillion so‘mdan 426,7 trillion so‘mgacha oshgan. 213 mingdan ortiq yakka tartibdagi uylar uchun esa farq yanada katta bo‘lgan — 39,1 trillion so‘mdan 548,4 trillion so‘mgacha.
“Baholash natijalari Toshkent shahri hududlari kesimida ko‘chmas mulk qiymatida sezilarli tafovutlar mavjudligini ham ko‘rsatdi. Jumladan, kvartiralarning 1 kvadrat metri uchun qiymat 4,6 mln so‘mdan 35,8 mln so‘mgacha, bir sotix yer uchastkasining qiymati esa 115 mln so‘mdan 890 mln so‘mgacha bo‘lgan”, — deb ma’lum qilgan edi Iqtisodiyot va moliya vazirligi.
Shu sababli ko‘plab mulkdorlar ilk bor kadastr hujjatlarida ko‘rsatilgan qiymatdan keskin farq qiluvchi raqamlarni ko‘rishdi.
Muhim jihat: tizimda hozir ko‘rinayotgan yangi qiymat davlat uni obyektning yakuniy qiymati sifatida allaqachon tasdiqlaganini anglatmaydi. Iqtisodiyot va moliya vazirligining rasmiy xabarida 60 kun davomida muhokamaga qo‘yilgan pilot ommaviy baholashning dastlabki natijalari haqida so‘z bormoqda. Mulkdor hisob-kitobda foydalanilgan ma’lumotlarni tekshirishi, tushuntirish olishi va natijani qayta ko‘rib chiqishni talab qilishi mumkin.
Yangi baholash nima uchun kerak?
Mana, eng qiziq joyi shu.
Metodikaning o‘zida qiymat qonunchilikda nazarda tutilgan maqsadlar uchun aniqlanishi aytilgan. Biroq ommaviy baholash tizimini joriy etish bo‘yicha hujjatlarda undan foydalanish sohalari qatorida ko‘chmas mulkni oldi-sotdi qilish, garov, soliqqa tortish va obyektlarni davlat ehtiyojlari uchun olib qo‘yish ham tilga olingan.
Ya’ni ko‘chmas mulkni davlat ehtiyojlari uchun olib qo‘yish, (jumladan, agar olib qo‘yish mexanizmi qo‘llanilsa, renovatsiya bilan bog‘liq ehtimoliy loyihalar bilan aloqasi – Yep.uz) Prezident farmonida bevosita tilga olingan. Biroq farmonda kompensatsiya avtomatik ravishda aynan shu qiymat asosida to‘lanishi aytilmagan. Unda faqat olib qo‘yish ommaviy baholash tizimi yaratilayotgan sohalar qatoriga kiritilgan.
Ushbu maqola e’lon qilinayotgan paytda Toshkentdagi pilot baholash natijalari allaqachon mol-mulk solig‘ini qayta hisoblash uchun qo‘llanayotgani haqida ommaga ma’lum bo‘lgan qaror yo‘q. Shu bilan birga, Prezident farmonida Toshkentdagi tajriba yakunlanganidan keyin mol-mulk va yer soliqlari uchun soliq bazasini o‘zgartirish bo‘yicha takliflar tayyorlash nazarda tutilgan.
Ikki haqiqiy kvartirani tekshirish nimani ko‘rsatdi?
Mirobod tumanidagi maydoni qariyb 72 kvadrat metr bo‘lgan uch xonali kvartira uchun tizim qiymatni qariyb 1 milliard so‘m deb belgilagan. Chilonzordagi maydoni 46 kvadrat metr bo‘lgan ikki xonali kvartira uchun esa qiymat qariyb 535 million so‘mni tashkil etdi.
E’lon qilingan hisob-kitob qo‘llanilgan koeffitsiyentlarning bir qismini ko‘rish imkonini beradi. Masalan, 1964-yilda qurilgan kvartira uchun qurilgan yil bo‘yicha 0,91 kamaytiruvchi koeffitsiyent qo‘llangan, 1982-yilda qurilgan kvartira uchun esa koeffitsiyent 1 ga teng.
72 kvadrat metr maydon uchun 0,97 kamaytiruvchi koeffitsiyent, 46 kvadrat metr maydon uchun esa 1,11 oshiruvchi koeffitsiyent qo‘llangan. Beton devorlar uchun koeffitsiyent 1 ga teng. Mirobod tumani birinchi narx zonasiga, Chilonzor tumani esa ikkinchi zonaga kiradi.
Bularning barchasi tizim birinchi qarashda tuyulganidan ancha murakkab hisob-kitob modelidan foydalanayotganini ko‘rsatadi.
“Roziman” yoki “Rozi emasman” tugmasini bosish kerakmi?
Bu savolga hozircha rasmiy batafsil tushuntirish yo‘q.
E’lon qilingan hujjatlardan ko‘rinishicha, mulkdorlar baholash natijalari bilan tanishish va belgilangan muddatda e’tiroz bildirishlari mumkin.
Shuning uchun variantlardan birini tanlashdan oldin kvartira haqidagi ma’lumotlarni tekshirish ma’qul:
- maydoni;
- xonalar soni;
- qavati;
- qurilgan yili;
- manzili;
- obyektning boshqa tavsiflari.
Agar ushbu ma’lumotlarda xato bo‘lsa, e’tiroz bildirish uchun asos mavjud.
Qachon rozi bo‘lmaslik kerak?
Baholash natijasini nizolash quyidagi holatlarda asosli ko‘rinadi:
- kvartiraning xususiyatlari noto‘g‘ri ko‘rsatilgan bo‘lsa;
- baholangan qiymat o‘xshash uy-joylarning bozor narxlariga yaqqol mos kelmasa;
- hisob-kitobda noto‘g‘ri ma’lumotlardan foydalanilgan bo‘lsa.
Agar ma’lumotlar to‘g‘ri bo‘lsa va qiymat taxminan bozor diapazonida bo‘lsa, e’tiroz bildirish uchun asoslar ancha zaif bo‘lishi mumkin.
“Roziman” tugmasini bosish kerakmi?
Maqola e’lon qilinayotgan paytda “Roziman” belgisining qanday oqibatlarga olib kelishi noma’lum.
Agar davlat shunchaki fuqarolarning munosabatini yig‘ayotgan bo‘lsa, buning katta farqi bo‘lmasligi mumkin.
Ammo keyinchalik bu belgi mulkdorning natija bilan tanishgani va unga e’tirozi yo‘qligini tasdiqlovchi dalil sifatida talqin qilinsa, zarurat bo‘lmasa “Roziman” tugmasini bosishga shoshilmaslik ma’qul.
Variantlar:
- “Roziman”ni tanlash;
- “Rozi emasman”ni tanlash;
- hech narsa tanlamaslik.
Bugungi kunda eng ehtiyotkor yondashuv — har bir belgining huquqiy oqibatlari, kelajakda mol-mulk solig‘i miqdoriga va renovatsiya holatida mulkingiz qiymatiga qanday ta’sir qilishi aniq bo‘lmaguncha “Roziman” deb tasdiqlashga shoshilmaslik.
Agar yangi qiymatning to‘g‘riligiga ishonchingiz komil bo‘lmasa, tizim shuni taklif qilgani uchungina “Roziman” tugmasini bosmang. Avval baholashga asos bo‘lgan ma’lumotlarni tekshiring. Agar xato aniqlasangiz yoki belgilangan qiymatni asossiz deb hisoblasangiz, e’tiroz bildirish va natijani qayta ko‘rib chiqishni so‘rash uchun nazarda tutilgan tartibdan foydalaning.
Agar obyektning barcha xususiyatlari to‘g‘ri ko‘rsatilgan bo‘lsa va natijani nizolash uchun asos ko‘rmasangiz, yangi qiymatning paydo bo‘lishi sizni darhol “Roziman” deb tasdiqlashga majbur qilmaydi. Hozirgi bosqichda gap jamoatchilik muhokamasiga qo‘yilgan ommaviy baholashning dastlabki natijalari haqida bormoqda. Rasmiy ma’lumotlarga ko‘ra, mulkdorlar natija va hisob-kitobda foydalanilgan ma’lumotlar bilan tanishish, tushuntirish olish hamda natijani qayta ko‘rib chiqishni so‘rash huquqiga ega.
Aynan “Roziman” tugmasi masalasida esa muhim noaniqlik saqlanib qolmoqda. Ochiq e’lon qilingan materiallarda bu tugmani bosish faqat natija bilan tanishganlikni tasdiqlaydimi yoki keyinchalik baholashga e’tiroz bildirish huquqiga qandaydir ta’sir qiladimi — aniq tushuntirilmagan. Shu sababli, agar natijaga shubhangiz bo‘lsa, zarurat bo‘lmasa o‘z roziligingizni tasdiqlashni tavsiya qilmagan bo‘lardim.
Mas’ul idoralardan batafsil va ochiq tushuntirish talab qilinadi. Bunday tushuntirish bo‘lmaguncha, ko‘chmas mulk egalari orasidagi savollar yanada ko‘payishi mumkin.
Shuningdek, o‘qing:
- O‘zbekcha renovatsiya: qonun mulkdorlarga nimani va’da qiladi va nimani ochiq qoldiradi
- O‘zbekistonda uy-joy renovatsiyasi to‘g‘risidagi qonun: 1991 yilgacha qurilgan 17 mingta uy yangilanishi mumkin
- Toshkentda keng ko‘lamli renovatsiya boshlanmoqda: qaysi uylar buzilishga tushishi — hozircha noma’lum
- Qanday bilish mumkin: Toshkentda uyingiz buziladimi? Qaror №83 tahlili + rasmiy so‘rov namunasi
